LBI Forum 2026: Vom Unikat zum Standard

Wer hat in der vergangenen Woche eine Breze gegessen? Einige Hände gehen hoch. Wer hat versucht, eine zu kaufen, aber keine bekommen? Niemand. Als Dr. David Reif anschließend wissen möchte, wer schon einmal ein Bauprojekt erlebt habe, das sowohl den vorgesehenen Kosten- als auch den Terminrahmen eingehalten hat, fällt die Zustimmung deutlich bescheidener aus. Eine Hand meldet sich schließlich. Der Vergleich ist zugespitzt, doch Reif, der bei der Schwarz Gruppe im Bereich internationaler Strategien und Innovation tätig ist, verfolgt damit eine ernsthafte Frage: Weshalb kann der Lebensmittelhandel den Bedarf von morgen ziemlich genau vorhersagen, während auf einer Baustelle häufig unklar bleibt, wann die nächste Tür geliefert wird?

Mit dieser Gegenüberstellung eröffnete David Reif den fachlichen Teil des ersten LBI-Forums am 20. Oktober 2026 im Münchner Oskar von Miller Forum. Zuvor hatte René Reif aus dem Vorstand des LBI-Fördervereins die rund hundert Gäste begrüßt und in das Thema des Abends eingeführt. Unter dem Titel „Vom Unikat zum Standard“ ging es um die digitale Zukunft der Bau- und Immobilienwirtschaft und die Grundlagen, auf denen künstliche Intelligenz künftig sinnvoll eingesetzt werden könnte. Denn während die technischen Möglichkeiten rasch wachsen, fehlen in der Praxis häufig noch die Voraussetzungen für einen durchgängigen Austausch und die Nutzung von Informationen.

Die Tür und der Strichcode

Im Lebensmittelhandel werden Waren über eindeutige Artikelnummern identifiziert. Jeder Verkauf erzeugt einen Datensatz, der Auskunft darüber gibt, welches Produkt wann und wo gekauft wurde. Zusammen mit historischen Verkaufszahlen, Wetterprognosen und weiteren Informationen entstehen daraus Bedarfsprognosen. Die Warenwirtschaft kann frühzeitig reagieren, bevor Produkte fehlen oder sich überschüssige Bestände ansammeln.

„KI ist der dritte Schritt, nicht der erste“, erklärt Reif. Zunächst brauche es gemeinsame Standards, dann verlässliche Daten. Erst darauf könnten Prognosen und automatisierte Prozesse aufbauen.

Wie weit die Bauwirtschaft von einer vergleichbaren Informationsdurchgängigkeit teilweise entfernt ist, veranschaulicht Reif an einer gewöhnlichen Tür. Sie erhält beim Hersteller eine Produktnummer, in der Planung eine Türnummer, in der Ausschreibung eine Positionsnummer und auf der Rechnung möglicherweise noch eine weitere Bezeichnung. Zehn Jahre später steht eine Hausmeisterin vor einem defekten Schloss. Welche Tür wurde damals eingebaut? Wo findet sich die entsprechende Information?

Das Gebäude mag ein Unikat sein, die industriell gefertigte Tür ist es in aller Regel nicht. Trotzdem kann sie auf dem Weg durch Planung, Ausschreibung, Ausführung und Betrieb ihre eindeutige Identität verlieren. Im Lebensmittelhandel sorgen gemeinsame Artikelkennzeichnungen dafür, dass Produkte über verschiedene Stationen hinweg zugeordnet werden können. Im Bauwesen existieren ebenfalls standardisierte Datenformate. Sie werden allerdings längst nicht von allen Beteiligten durchgängig verwendet.

Wem gehören die Daten?

Die Bauwirtschaft ist stark fragmentiert und mittelständisch geprägt. An einem Bauvorhaben wirken zahlreiche spezialisierte Unternehmen mit, deren Zusammensetzung von Projekt zu Projekt wechselt. Auch in der Automobilindustrie arbeiten unabhängige Zulieferer zusammen. Dort übernehmen jedoch große Hersteller häufig die zentrale Koordination der Wertschöpfungskette und geben gemeinsame Prozesse und Standards vor. Im Bauwesen müssen sich viele eigenständige Akteure mit unterschiedlichen Programmen, Datenformaten und Arbeitsweisen verständigen. Informationen werden dabei immer wieder zwischen Unternehmen und Systemen übertragen, nicht selten noch mithilfe von PDF-Dokumenten oder ausgedruckten Plänen.

Sandor Horvath, Vorstandsvorsitzender der Bauform eG, beschrieb diese Struktur als eine Landschaft digitaler Inseln. Einzelne Unternehmen seien durchaus hochgradig digitalisiert. Die Schwierigkeiten entstünden häufig dort, wo Informationen zwischen ihnen ausgetauscht werden müssten. Er verwies dabei auch auf das fehlende Vertrauen im Umgang mit Unternehmensdaten. Kalkulationen, Produktionsverfahren und betriebliche Abläufe enthalten sensibles Wissen, das Unternehmen nicht ohne Weiteres mit Wettbewerbern teilen möchten.

Hinzu kommt eine weitere Abhängigkeit. Während viele Betriebe ihre Daten gegenüber anderen Marktteilnehmern schützen, nutzen sie zugleich digitale Infrastrukturen internationaler Technologiekonzerne. Horvath sprach in diesem Zusammenhang von den „MANGOS“, einem Akronym für Meta, Anthropic, Nvidia, Google, OpenAI und SpaceX. Mit dem Begriff veranschaulichte er die wachsende Marktmacht weniger Unternehmen, die wesentliche Teile der digitalen Wirtschaft der künstlichen Intelligenz prägen. Auch die großen Cloudanbieter Amazon Web Services und Microsoft Azure nahm er in den Blick.

Für Horvath ist die Konzentration digitaler Infrastruktur zunehmend auch eine Frage wirtschaftlicher und geopolitischer Abhängigkeit. Unternehmen müssen sich darauf verlassen können, dass sie langfristig über ihre Daten verfügen, deren Nutzung kontrollieren und bei Bedarf zwischen Anbietern wechseln können. Er verwies deshalb auf die Bedeutung europäischer Alternativen, darunter die Cloudplattform STACKIT der Schwarz Gruppe.

Mit der Bauform eG stellte Horvath einen genossenschaftlichen Ansatz vor, der die Zusammenarbeit innerhalb der Bauwirtschaft erleichtern und zugleich die Datensouveränität der Beteiligten stärken soll. Mitglieder werden Miteigentümer der Genossenschaft. Ein gemeinsamer Kodex und vertragliche Vereinbarungen sollen regeln, unter welchen Bedingungen Informationen innerhalb eines Projekts ausgetauscht und verwendet werden dürfen. Vorgesehen ist eine dezentrale Dateninfrastruktur, in der die Unternehmen die Kontrolle über ihre Informationen behalten.

Die Bauform versteht sich dabei ausdrücklich nicht als geschlossene Softwareplattform. Horvath verglich den Ansatz mit GitHub, einer Plattform für die gemeinsame Entwicklung von Software. Unterschiedliche Anbieter und offene Anwendungen sollen innerhalb eines gemeinsamen Regelwerks zusammenarbeiten können, ohne die Unternehmen dauerhaft an ein einzelnes System zu binden.

Damit richtet sich sein Vorschlag an eine Branche, deren Unternehmen zwar gemeinsam Bauwerke errichten, ihre digitalen Informationen aber häufig noch getrennt verwalten. Ob sich ein solches genossenschaftliches Modell breit durchsetzen kann, bleibt abzuwarten. Sein Ansatz berührt jedoch eine wesentliche Voraussetzung für den Einsatz künstlicher Intelligenz: Unternehmen müssen Informationen austauschen können, ohne dabei die Kontrolle über ihr eigenes Wissen zu verlieren.

Der IPAI Campus in der Praxis

Wie digitale Technologien bereits während der Bauphase eingesetzt und für den späteren Gebäudebetrieb nutzbar gemacht werden können, zeigte Tim Schmitt am Beispiel des IPAI Campus in Heilbronn. Auf rund 30 Hektar entsteht dort ein Innovationsstandort für künstliche Intelligenz mit geplanten Arbeitsplätzen für etwa 5.000 Menschen. Mehr als 160 Planungs- und Projektpartner sind an der Entwicklung beteiligt. Mehrere Gebäude werden derzeit parallel realisiert.

Schmitt gab Einblicke in die digitale Planung und Entwicklung des Campus. Eine zentrale Rolle spielen dabei verschiedene digitale Zwillinge, die unterschiedliche Aufgaben erfüllen: Sie ermöglichen die virtuelle Darstellung des Bauvorhabens, unterstützen die spätere Bewirtschaftung der Gebäude und schaffen digitale Testumgebungen, in denen neue Technologien, etwa aus der Robotik, erprobt werden können. Darüber hinaus kommen Verfahren zum Einsatz, mit denen sich digitale Bauwerksmodelle und der tatsächliche Baufortschritt miteinander abgleichen lassen.

Welche Anforderungen die digitale Zusammenarbeit bei einem Projekt dieser Größenordnung stellt, verdeutlichte Schmitt anhand des laufenden Planungsprozesses. Eine automatische Benachrichtigung dokumentierte an einem einzigen Tag nahezu 2.000 Änderungen an Projektdateien. Diese Vielzahl an Informationen muss über unterschiedliche Programme und Projektbeteiligte hinweg koordiniert werden und soll langfristig auch für den Gebäudebetrieb zur Verfügung stehen.

Dabei entwickelt sich die digitale Infrastruktur mit dem Projekt kontinuierlich weiter. Für bereits genutzte Gebäude, bei denen ursprünglich keine BIM-Daten vertraglich vorgesehen waren, konnten entsprechende Gebäudedaten mithilfe moderner Scan-to-BIM-Verfahren nachträglich aufbereitet werden. Die daraus gewonnenen Erfahrungen fließen in die Planung der weiteren Bauabschnitte ein, bei denen digitale Anforderungen und Schnittstellen frühzeitig berücksichtigt werden.

Schmitt beschrieb diesen Ansatz in der anschließenden Podiumsdiskussion mit dem Begriff „Always Beta“. Der Campus wird nicht nur baulich weiterentwickelt; auch die digitalen Anwendungen und Prozesse werden fortlaufend überprüft, angepasst und verbessert. Gerade darin liegt eine Besonderheit des Projekts: Neue Technologien werden nicht ausschließlich unter theoretischen Bedingungen betrachtet, sondern unmittelbar in einem laufenden Bauvorhaben erprobt.

Warum die Digitalisierung bei Phase 0 beginnt

Prof. Dr. Verena Rock, Präsidentin der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.), erweiterte die Diskussion um die organisatorischen Voraussetzungen der Digitalisierung. Sie stellte eine neue Richtlinie zur digitalen Transformation vor, die kurz zuvor auf der Expo Real veröffentlicht worden war.

„Neue Software löst keine alten Strukturprobleme und auch keine alten Datenprobleme“, sagte Rock. Die Einführung neuer Technologien müsse mit Veränderungen in der Unternehmensführung, der Organisation und den Arbeitsweisen einhergehen. Einzelne digitale Anwendungen könnten durchaus funktionieren, ohne dass daraus bereits eine nachhaltige Transformation des Unternehmens entstehe.

Die Richtlinie für Digitale Transformation sieht deshalb eine sogenannte Phase 0 vor. Noch bevor konkrete Digitalisierungsprojekte begonnen werden, sollen Unternehmen ihre organisatorische Startfähigkeit prüfen. Dazu gehören klare Verantwortlichkeiten, ausreichende Ressourcen und die Unterstützung durch Führungskräfte und Beschäftigte.

Ein Reifegradmodell mit 48 Fragen ermöglicht anschließend eine Einordnung des digitalen Entwicklungsstands. Daraus lassen sich Ziele und Maßnahmen ableiten, die zu den jeweiligen betrieblichen Anforderungen passen. Rock betonte, dass keineswegs jedes Unternehmen in sämtlichen Bereichen den höchsten Digitalisierungsgrad erreichen müsse. Entscheidend sei, welche Veränderungen wirtschaftlich sinnvoll sind.

David Reif griff diesen Gedanken in der anschließenden Podiumsdiskussion auf. Wie verträgt sich ein individueller Transformationsweg mit der Forderung nach gemeinsamen Standards?

Rock unterschied zwischen den technischen Grundlagen und der unternehmerischen Gestaltung. Gemeinsame Datenstandards und offene Schnittstellen seien notwendig, damit unterschiedliche Systeme miteinander kommunizieren können. Welche Prozesse ein Unternehmen digitalisiert, welches Geschäftsmodell es verfolgt und in welchem Tempo es sich verändert, müsse dagegen individuell entschieden werden können. „Wir müssen einfach die gleiche Sprache sprechen“, formulierte Rock.

Auch Schmitt verwies darauf, dass fehlende Standards bei neuen Technologien durchaus Freiräume eröffnen können. Am IPAI Campus werde bei digitalen Zwillingen und neuen Anwendungen vieles zunächst erprobt. Aus den Erfahrungen sollen anschließend Vorgaben für weitere Bauabschnitte entstehen. Standards müssen demnach nicht immer am Anfang einer Entwicklung stehen. Mitunter sind sie auch deren Ergebnis.

Eine Frage aus dem Publikum führte die Diskussion zurück zu den wirtschaftlichen Interessen: „Verhindern Geschäftsmodelle und wirtschaftliche Interessen echte Standardisierung?“

Rock räumte ein, dass einzelne Unternehmen durchaus daran interessiert seien, ihre eigenen Standards durchzusetzen. Aus Sicht der gesamten Immobilienwirtschaft wäre eine gemeinsame Datengrundlage über den Lebenszyklus eines Gebäudes jedoch wünschenswert. Sie könnte den Austausch erleichtern und dazu beitragen, die Branche effizienter und wettbewerbsfähiger zu machen.

Zwischen Bau und Betrieb

Besonders deutlich werden die Folgen unzureichender Informationsstandards beim Übergang von der Bauphase in den späteren Gebäudebetrieb. Rock berichtete, dass Baudaten noch immer häufig als PDF-Dokumente oder sogar in Form physischer Akten übergeben werden. Selbst digital vorliegende Informationen können oft nicht ohne zusätzliche Bearbeitung in die Systeme der Betreiber übernommen werden.

Für das Facility Management bedeutet dies, dass Daten erneut erfasst oder aufbereitet werden müssen. Teilweise werden Bestandsgebäude nachträglich digital modelliert, obwohl viele der benötigten Informationen während der Planung und Errichtung bereits vorhanden waren.

Die gif e.V. hat für den Austausch zwischen Bau- und Immobilienwirtschaft schon vor Jahren entsprechende Standards entwickelt. Eine flächendeckende Anwendung ist dennoch nicht erreicht. Die unterschiedlichen Anforderungen der beteiligten Unternehmen und ihre gewachsenen Arbeitsabläufe prägen weiterhin den Umgang mit Gebäudeinformationen.

Dabei endet der Informationsbedarf keineswegs mit der Fertigstellung eines Bauprojekts. Ein Gebäude wird über Jahrzehnte genutzt, instand gehalten, verändert und möglicherweise umgebaut. Informationen, die bei der Übergabe verloren gehen, fehlen unter Umständen noch viele Jahre später. Die frühe Festlegung gemeinsam nutzbarer Datenstrukturen gewinnt damit auch aus wirtschaftlicher Sicht an Bedeutung.

Was aus den Einstiegsjobs wird

Zum Ende der Podiumsdiskussion richtete sich der Blick auf die Menschen, deren berufliche Aufgaben sich durch künstliche Intelligenz verändern dürften. Prof. Konrad Nübel von der Technischen Universität München beschrieb sich angesichts der technologischen Entwicklung als gleichermaßen fasziniert und erschrocken.

Für künftige Bauingenieurinnen und Bauingenieure sieht er insbesondere in der Zusammenarbeit und der Lösung von Zielkonflikten wichtige Kompetenzen. Bauprojekte erfordern Entscheidungen zwischen teilweise widersprüchlichen Anforderungen, die sich nicht allein aus technischen Berechnungen ableiten lassen.

Rock betonte die menschliche Verantwortung bei Entscheidungen. Künstliche Intelligenz könne Informationen strukturieren, Risiken analysieren und Handlungsmöglichkeiten vorbereiten. Wo es um Sicherheit, Haftung oder die Abnahme von Bauleistungen gehe, müsse die abschließende Verantwortung jedoch bei Menschen bleiben.

Darüber hinaus sprach sie eine Schwierigkeit an, die sich mit zunehmender Automatisierung verschärfen könnte: „Was passiert denn mit den Einstiegsjobs?“ Wenn KI künftig zahlreiche Recherche- und Analysetätigkeiten übernimmt, mit denen junge Beschäftigte bislang erste Berufserfahrungen sammeln, stellt sich die Frage, wie fachliches Urteilsvermögen und praktisches Erfahrungswissen erworben werden sollen.

Für Hochschulen und Unternehmen ergibt sich daraus eine gemeinsame Aufgabe. Die Ausbildung muss auf veränderte Tätigkeiten vorbereiten, ohne jene Fähigkeiten zu vernachlässigen, auf denen eigenständige Entscheidungen beruhen. Gerade wenn KI immer mehr Routineaufgaben übernimmt, kommt der Fähigkeit zur fachlichen Beurteilung ihrer Ergebnisse sowie Soft-Skills größere Bedeutung zu.

Gemeinsame Grundlagen statt neuer Insellösungen

Damit lässt sich auch Reifs anfänglicher Vergleich zwischen der Breze und dem Bauprojekt einordnen. Während Produkte im Lebensmittelhandel über ihre gesamte Lieferkette hinweg eindeutig identifizierbar bleiben, kann eine gewöhnliche Tür im Bauwesen zwischen Herstellung, Planung und Betrieb ihre digitale Identität verlieren. David Reif zeigte, weshalb gemeinsame Standards und verlässliche Daten notwendig sind, um solche Informationsbrüche zu vermeiden. Doch viele Unternehmen stehen dem Austausch ihrer sensiblen Geschäftsdaten zurückhaltend gegenüber. Die von Sandor Horvath vorgestellte Bauform eG versucht, hierfür einen vertrauenswürdigen organisatorischen Rahmen zu schaffen, in dem Informationen gemeinsam genutzt werden können, ohne die Kontrolle darüber aus der Hand zu geben.

Tim Schmitt zeigte am Beispiel des IPAI Campus, wie digitale Technologien bereits während der Bauphase erprobt und weiterentwickelt werden und wie die dabei gewonnenen Erkenntnisse in die Planung weiterer Bauabschnitte einfließen. Prof. Verena Rock wiederum erinnerte daran, dass selbst einheitliche Standards wenig bewirken, solange Unternehmen nicht die organisatorischen Voraussetzungen für ihre Anwendung schaffen. Und Prof. Konrad Nübel lenkte den Blick auf die Menschen, deren Fähigkeit zur Zusammenarbeit und zur Lösung von Zielkonflikten auch in einer zunehmend automatisierten Bauwirtschaft unverzichtbar bleibt.

Gemeinsame Datenstandards können die Zusammenarbeit erleichtern, ohne die Individualität einzelner Bauprojekte aufzugeben. Damit künstliche Intelligenz künftig verlässlich auf Informationen aus Planung, Bau und Betrieb zugreifen kann, müssen diese Informationen jedoch über Unternehmensgrenzen hinweg verständlich und verfügbar bleiben. Die Tür aus Reifs Vortrag sollte deshalb auch zwanzig Jahren nach ihrem Einbau noch eindeutig zu identifizieren sein.